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11月21日 第5回歌舞伎町KIHEIプロジェクト(家守事業準備会)会議より [KIHEI]

 

歌舞伎町ルネッサンスにおける浄化作戦によって空きテナントが増加し、ここに歌舞伎町ルネッサンスのビジョンをもってテナントを誘致していこうという、KIHEIプロジェクトの会議が11月21日、新宿区役所の会議室で行われた。

今回の会議には歌舞伎町地域活性化プロジェクト座長の片桐基次氏や歌舞伎町商店街振興組合事務局長の城克氏、またオクトーバーフェストを運営・実行の中心になった博報堂の工藤氏も参加した。定例の参加は座長の新宿区企画政策部副参事香西氏と都市計画部折戸氏、ほか日本政策投資銀行、アフタヌーンソサエティ、歌舞伎町商店街振興組合副理事長の新村氏、二丁目からは風林会館の林氏、二丁目町会の総務部長の田中氏、スペーストラストの藤田氏など。

会議では日本政策投資銀行首都圏企画室の大西氏より、前回会議でも話で出たニューヨーク・タイムズスクエアの視察をビデオ上映しながらタイムズ・スクエアBIDのシステムを説明、歌舞伎町のまちづくりにおいてどういう実効性のあるプランをたてていくかが今の課題であり、会議に先立ち、今後の展開についてたたき台となりうる企画書が2・3でており、それぞれについても討議を行った。

KIHEIプロジェクトとしては、まず第一に歌舞伎町ルネッサンスのまちづくりのビジョンに理解を示し、一緒にやっていけるビルオーナーを集めていく。

空きテナントの実態、現況調査をしつつ、ある程度の数がそろってきた時点で各エリアとか通りごとに誘致するテナントの業種などの目標を定めセールスに動く。(たとえば一番街通りには芸能人ショップや物販関係をとか、3番通りにはブティック、区役所通りはジャズで活性化とかそういったアイディア、実質的にはこれからもまねばならない)

エリアごと、または通りごとにアイディアや空きテナントが固まったところから先行してプロジェクトをすすめていくことになる。

折をみて、プロジェクトのお披露目(キックオフパーティなど、あるいはイベント)を行う。この際には、誘致目標の企業を招いたり、店舗経営のプロデューサーや業界誌などを招いて発信をしていく必要があると思われる。

イベントの大きさは、当初の賛同ビルオーナーや賛同企業などの状況によって決まってくるだろうが、空き物件をたとえば100から集めて同時誘致・同時オープンまでもっていけるような状況になればたとえば歌舞伎町EXPO的な大きなイベントになる可能性もある。

誘致目標、各エリア・通りごとのビジョンを固めていく一方、空き物件がばらばらにある歌舞伎町内におけるコアとなる場所を決めていく必要がある。たとえばシネシティ広場など。ここでは365日オープンカフェであるとかイベント広場としての機能である以外に、歌舞伎町全体にちらばる誘致テナントへの案内所の役割、いわば観光案内所として、また事業を行うことでこのプロジェクトを財源的に支える方向を考えている。

財源について、これは一朝一夕にはいかないが運営組織の立ち上げ(TMO)と、そこにいくつかの事業をたちあげさせることを考えている。いまのところでているアイディアを書くと以下がその例。

①広告条例によって歌舞伎町エリアを特区化し、広告看板類は一切TMOの監督とする。広告収入から一定の収益をTMOに還元。また、広告看板に対するマネジメント、規制もあわせて行う。たとえば、「デザインしたうえであるレベル以上ハデにしなくてはいけない」(性風俗などは宣伝・求人などの広告看板は出せない)、「サラ金などの広告に規制をかける」など。LEDやフラッグもこれに含まれる。

②固定資産税のありかたについて働きかけ(たとえばビルをコンバーションしてデザイナーズマンションにした場合免除、テナントが性風俗関係などの場合は激高といったようにテナントの使用状況によって固定資産税が上下する。その上で、固定資産税に数パーセント上乗せし、上乗せしたものを歌舞伎町TMOに交付しまちづくり資金とする。

③新宿区が現在発注している地域清掃・警備・自転車撤去を仕事にTMOが指定業者として入札、事業化。ホームレスなどの雇用対策もここで検討。

④町会や各商店街振興組合からの資金提供。同時に歌舞伎町を指定地域にして今現在町会費をはらっていないテナント・ビルオーナーから徴収できるシステムを作る。払わない場合は何かしらTMOのサービスを受けられないシステム。

⑤地域貨幣の導入(コンビニやWEBで販売)

⑥パブリックスペースの有効活用とマネジメント(区道・シネシティ広場など、有料で場所を提供、もちろん誘致イベントというのは無償となるだろうが)

⑦家守ファンド、不動産ファンドの活用、不動産業(空きテナントへの誘致に対する成功報酬から、そのほか大小の再開発に絡む)

⑧フィルムコミッションと映画ファンド設立

⑨そのほか各種協賛など

組織力・人材を必要とはするだろうが、こういったアイディアの中で可能なものから先行して実行していく。やや違った切り口からも実現性を見据えた動きをしていく。

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定例の会議の後、宅建協会新宿支部への「家守事業」に関するプレゼンテーションが行われた。写真は、KIHEIプロジェクトにコーディネーターとして参加しているアフタヌーン・ソサエティの清水氏。

この席上では、同時に警視庁新宿警察署と新宿消防署から来年度の条例改正の説明も行われた。警視庁としては、先だっての風営法改正にともないビルオーナーに関する一部条例を改正する方向である。

ぼったくり条例改正について(警視庁)

違法性風俗営業の店舗・受付所(デリヘルの受付所である無料案内所を含む)について歌舞伎町を指定地域としビルオーナーに場所提供に対する中止義務を課す。また契約書に特約として違法性風俗などの条例や法令違反があった場合契約解除をする旨を明記することを努力義務とし、契約解除を行わない場合勧告、公表、命令、それでも従わなければ罰則という手続きとなる。現在と議会審議中で来年4月を目途に施行。

風営法改正、東京都の無料案内所規制条例、そしてこのビルオーナーに義務を課したぼったくり条例が施行、確実に機能すれば歌舞伎町からいまある無料案内所はなくなるだろう。デリヘルの受付所が排除されれば実質プレイルームであるレンタルルームも機能しなくなり経営できなくなる、というストーリーか。

火災予防条例の一部改正について(東京消防庁・すでに10月に公布済み)

テナント変更やリニューアル工事の着手前に消防が建物の安全をチャックし、届出違反に対しては罰則を課す。また防火安全の向上に民間の力を活かす。具体的には防火安全技術者を育成する講習制度を創設。

前者の部分、つまり用途変更や賃貸契約の変動があった場合すみやかに消防に届出をしないと罰せられるということ。また貸しや違法風俗のころがしなんかはここで実態把握となるでしょう。違反があれば直罰となります。ここまではいい。しかし後者の部分は、おそらくこの条例変更を実施するにあたって現在の消防庁の人数ではまかないきれないということの裏返しかな。。現状把握だけでもかなりの労力・マンパワーが必要なだけにやや民間を活用できるようにしておこうということかもしれない。・・・・・が、民間の一級建築士の良心に拠ってきた耐震強度のデーターが改竄され信用性が失墜したいま、この案はどうなんでしょうか。正直心配。

ともに説明からの解釈ですが、実際のところ「運用についての説明はこれから」だそうで、そこらへんがどうなるのかは今後追っていかないととは思っています。参加者はおそらくほとんどが不動産屋さんかな、「たとえ違法風俗だとわかったとしても、契約解除はしにくい。契約書にいくら書いてあるといってもいいにくい。」とか「不動産業者に罰則はあるのか?」など後ろ向きの発言が目立った。

「条例で施行されたんだから契約書に盛り込みます」とか「法令・条例違反が明らかになったら強制的に撤去」とかシンプルにいえない何かが歌舞伎町界隈の不動産業者の多くにはあるようで。

会議で一番後ろに座って聞いていたのですが、隣のほうから「歌舞伎町ルネッサンスなんて、、。」とか「うちら不動産屋は大ジョブなんでしょ?別に違法風俗だと知らずに仲介したっていえば罰則はないよね?」とかいってる方がいたり。まぁ言いたいことはわかるが、これだけ法改正・条例改正とつづいているだけに目に見える実効性で歌舞伎町ルネッサンスの意志を示していかないとならないシーンがこれから続くのでしょうね。たとえば歌舞伎町一番街中央にある青い巨大なレンタルルームや元かに道楽前、さくら通りのふぐやの上とかは誰もが知るデリヘルプレイルームとして堂々とあるわけで、、、^^;来年4月あたり以降は違法になるのと、違法風俗を入れてるビルオーナーにも直罰となればレンタルルームオーナーはどうでるか。

あともうひとつ、吉原を除く禁止区域内に既得権で残ってる性風俗店舗(ハコアリのソープ・ヘルス)について。これらが仮に客引き・未成年・本番行為とか風営法の定める広告規制や看板規制その他の条例・法令違反を行った場合、今までは営業停止ですんだのでしょうが、今後はビルオーナー責任が問われるとすれば、場所提供中止義務が発生して契約解除勧告となると解釈できます。既得権店舗は、契約解除となれば出ざるおえないわけで、結果既得権を失う。既得権は売買とか譲渡はできない(裏では会社売買やまた貸しがあるが)不動産契約が失われる以上もう二度と出店できません。という解釈は正しいのかな、解釈次第では「違法な性的サービスを行う店」(たとえばすくなくともすべてのソープランドとか)もやる気になれば排除できるとなりますが、どうなんでしょう。今度聞いてきます。

いずれにせよ、改正風営法につづいてぼったくり条例に無料案内所規制条例が本格施行されれば、歌舞伎町のさくら通りと一番街通りの1階路面店やそれこそレンタルルームに使ってた場所が丸ごと空き室としてごそっとでることでしょう。向こう側の方たちも、他業種にコンバーションすることを考えるでしょうが、そこにまた貸しだのがあるとビルオーナーに対するぼったくり条例や消防法によって裏に隠れてた部分があぶりだされてくるはずです。ビルオーナーも知らなかったじゃすまされないことに感づいてきてるようですし、「もう歌舞伎町じゃこの手のシゴトはやってけない」ってことがわかってくれば空き室は増大する。

そこで家守事業の重要性が増し、KIHEIプロジェクトが機能する。ハズ^^

関連記事;

11月19日、警視庁 無料風俗案内所規制条例を都議会に提出へ

11月7日 第4回KIHEIプロジェクト(家守事業準備会)の会議報告

これにともない、11月22日(火)新宿区歌舞伎町(1・2丁目)地区が、内閣府より第9回構造改革特区計画、第2回地域再生計画に認定された。

新宿区(区長:中山弘子)は、第9回構造改革特区計画、第2回地域再生計画に申請していたが、本日内閣府から認定された。認定された区域は新宿区歌舞伎町一丁目及び二丁目で、計画の名称は持続的な街の再生・活性化に向けた「歌舞伎町ルネッサンス」計画

歌舞伎町が持つ「負のイメージ」からの脱却と安全・安心なまちづくりのために申請した。計画は、歌舞伎町区域において健全で魅力あふれるまちづくりを進めるために、空室をSOHO用途等にコンバージョンし、地域の文化や産業等に即したテナントを誘致・育成するとともに、地域全体を活性化する歌舞伎町版「家守(やもり)事業」を実施するもの。

違法風俗店の取締りなど犯罪インフラの除去と環境浄化対策等によって増加した空室・空ビルを「新宿区の大衆文化の企画、製作、消費の拠点」としてふさわしい用途へと転換を図り、地域の経済の担い手を誘致・育成、地域経済の活性化を目指す。今回の認定により日本政策投資銀行の低利融資が適用されるが、これを空きビル・空室のリフォームに要する費用への支援措置として利用して、家守プロジェクトを支援していく。区では今回の地域再生計画を、1月下旬に予定されている第3回歌舞伎町ルネッサンス推進協議会に報告。家守事業の実施に向けて準備を進める。

この家守事業の準備組織がKIHEIプロジェクトである。

問合せ:繁華街美化対策等担当副参事 5273-3604

日本政策投資銀行における地域支援の取り組み

日本政策投資銀行 SOHOコンバージョン家守事業支援の仕組み

 


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